Certificado Acreditativo de Legalidad (CAL)

El Certificado Acreditativo de Legalidad (CAL) acredita, para edificaciones terminadas antes de 1975 en suelo rústico o de 1986 en suelo urbano (Disposición Transitoria Quinta de la LISTA), su asimilación a las edificaciones con licencia urbanística, tanto de obras como de ocupación o utilización. Esta acreditación opera con independencia de que la edificación resulte, conforme al planeamiento vigente, en ordenación o fuera de ordenación: esa es una cuestión distinta, que se resuelve después y según las reglas generales aplicables a cualquier edificación legal.

Dos cuestiones independientes: conformidad con el planeamiento y situación legal

Es habitual confundir dos ejes que son, en realidad, independientes:

• La conformidad urbanística —en ordenación o fuera de ordenación— depende de si la edificación se ajusta al planeamiento vigente en cada momento.
• La situación legal —si cuenta con licencia o con la cobertura equivalente que le reconoce la ley— depende de su origen y antigüedad, no de si cumple los parámetros urbanísticos actuales.

De su combinación resultan situaciones que no siempre son intuitivas. Una edificación construida legalmente bajo un planeamiento anterior, y que un cambio normativo posterior ha dejado disconforme, está en situación legal de fuera de ordenación. Y, al contrario, una edificación conforme con todos los parámetros del planeamiento vigente —en ordenación— puede encontrarse, sin embargo, en situación ilegal, si se ejecutó sin licencia y su legalidad aún no ha sido reconocida.

CAL y AFO: dos vías distintas

• CAL: solo para edificaciones anteriores a 1975 (rústico) o 1986 (urbano). Al asimilarse a una edificación con licencia, queda sujeta al régimen ordinario de obras —en ordenación o fuera de ordenación, según corresponda—, sin las limitaciones propias del asimilado a fuera de ordenación.
• AFO — Asimilado a Fuera de Ordenación: para edificaciones irregulares de cualquier fecha en las que haya prescrito el plazo para restablecer la legalidad. La LISTA permite, además de la conservación, obras de reforma que no incrementen ocupación ni volumen edificado, y la implantación de nuevos usos compatibles con la ordenación.

Determinar la vía aplicable a cada inmueble, y su situación real en ambos ejes, es determinante en cualquier operación: edificaciones antiguas con licencia perdida, ampliaciones sucesivas o cambios de planeamiento pueden generar situaciones mixtas dentro de un mismo edificio.

¿Cuándo se necesita un CAL?

• En compraventas, cuando el comprador o su entidad financiera exigen acreditar la situación legal del inmueble.
• Para tasaciones hipotecarias.
• En herencias, particiones y disoluciones de proindiviso.
• Ante el Registro de la Propiedad, para inscribir obra nueva o rectificar descripciones.
• Para la contratación de suministros o licencias de actividad.
• Antes de acometer una reforma, ampliación o cambio de uso.

Nuestro trabajo

Analizamos el historial administrativo del inmueble y su fecha real de terminación, comprobamos la correspondencia entre la realidad física, el Catastro y el Registro, y determinamos la vía que corresponde —CAL o AFO— según su antigüedad y circunstancias. Emitimos el certificado con memoria, planos, reportaje fotográfico y justificación del cumplimiento de los requisitos de la LISTA y su Reglamento.