Due Diligence Urbanística

Antes de comprar un suelo, promover una edificación o iniciar cualquier trámite ante el ayuntamiento conviene saber con exactitud qué se tiene entre manos. La due diligence urbanística es el estudio completo del estado legal y urbanístico de una parcela o de una edificación existente, y constituye el punto de partida de la mayoría de los encargos que desarrollamos en nuestro estudio de Marchena, Sevilla.

¿Qué es una due diligence urbanística?

Se trata de una auditoría técnica que responde a una pregunta muy concreta: ¿qué se puede hacer legalmente en este suelo o con esta edificación, y qué obstáculos existen? A diferencia de una simple consulta de parámetros, la due diligence cruza la información del planeamiento vigente con la realidad física del inmueble, con su historial administrativo y con las afecciones sectoriales que le resultan de aplicación.

En Andalucía, tras la entrada en vigor de la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su Reglamento, muchos suelos han cambiado de régimen o de denominación, y numerosas edificaciones han quedado en situaciones jurídicas que sus propietarios desconocen. Un análisis previo riguroso evita partir de supuestos equivocados.

¿Qué analizamos?

• Clasificación y categoría del suelo: suelo urbano consolidado o no consolidado, urbanizable, rústico común o rústico especialmente protegido.
• Planeamiento vigente y sus determinaciones: usos permitidos, edificabilidad, ocupación, altura, retranqueos, parcela mínima y condiciones estéticas.
• Afecciones sectoriales: carreteras, vías pecuarias, cauces y dominio público hidráulico, patrimonio histórico, medio ambiente, servidumbres aeronáuticas o líneas eléctricas.
• Historial administrativo: licencias concedidas, expedientes de disciplina urbanística abiertos o resueltos, órdenes de ejecución y sanciones.
• Situación legal de lo construido: si la edificación está en ordenación, fuera de ordenación, en situación asimilada a fuera de ordenación (AFO) o si es susceptible de legalización.
• Concordancia registral y catastral: contraste entre la realidad física, la descripción registral y los datos de Catastro, origen frecuente de problemas en compraventas y herencias.

¿Cuándo conviene encargarla?

• Antes de la compraventa de un suelo o de una vivienda, especialmente en suelo rústico o en edificaciones antiguas sin documentación clara.
• Al valorar la viabilidad de una promoción y antes de comprometer inversión en proyecto.
• En herencias y particiones, para conocer la situación real de los inmuebles a repartir.
• Cuando el propietario ha recibido una notificación del ayuntamiento y necesita entender su alcance.
• Antes de solicitar la contratación de suministros de agua o electricidad en edificaciones sin licencia.

El resultado

Entregamos un informe claro y comprensible que concluye con una recomendación concreta: qué instrumento de ordenación sería necesario, qué expediente de regularización procede, qué vía de gestión resulta viable o, llegado el caso, la advertencia de que la actuación pretendida no es posible. Ese diagnóstico evita costes innecesarios, anticipa las dificultades ante la administración y permite tomar decisiones con seguridad técnica y jurídica.

Si estás valorando una operación en Marchena, la comarca de la campiña sevillana o cualquier municipio de Andalucía, consúltanos sin compromiso: el estudio previo suele ser la inversión más rentable de todo el proceso.